お金の使い方の中でも大きな話、住宅ローンの話です。もともと1％程度の金利でしたが、それでも年間10万以上金利負担が減りました。そんな体験談を記事にしてみました。
最近はマイナス金利により、私の時より、更に有利に交渉できると思います。
変動金利が変動しない!?
私は、10年弱前に変動金利で借りました。某地銀で最大優遇して貰って、1.085%とかそんな金利でした。当時はゼロ金利で、銀行さんからは、「これ以上金利は下がらない。これからは上がるしかないので、固定が良いですよ」と勧められました。でも、金利が上がって、物価も上がって、給料も上がっていく、そんな日本の将来が私にはイメージ出来なかったので、変動金利を選択しました。
その後、ご存知と思いますが、住宅ローンの変動金利は1%以下が当たり前の激しい競争に突入していきます。変動金利の私は、借りている住宅ローンの金利が下がるだろうと楽しみにしていました。
ところが、待てど暮らせど1.085%のまま、動きません。世間では、イオン銀行が0.57%等と宣伝しています。何故、私の金利は下がらないのか。地銀とネット銀行の差かなぁと思っていました。
基準金利は変わらずに優遇幅が拡大
ある日、自分の借りている地銀のホームページを見て驚きました。新規で0.875%で貸しているのです。えええ～、どうして私のは下がらないのか。書類を引っ張り出して確認して理解しました。元になる基準金利は私が借りた時から変わっていないのです。では何が変わって、0.875％になっているのか、そう優遇幅が広がっていたのです。
なるほど！カラクリが分かりました。金利競争をするのに、基準金利を下げると、変動で借りている全ての客の金利が下がります。そうではなく、優遇幅を拡大すると、既存客の金利はそのままで、新規客に競争力のある金利を提示できるのです。
借り換えてやるっ
待っていても私の変動金利が下がることは無い、と理解出来ました。何もしないで、おとなしく支払っている人は損するのです。
私は、もともと1%ちょいなので、それほど割高な金利ではありません。借り換えには保証料なども掛かるので、ちゃんとメリットが出るかどうかも分かりません。それでも、何もしないと損をする、そんな仕組みに腹が立ったので、借り換えを検討してやろうじゃないか、と思い立ちました。イオン銀行が0.57%なので資料請求してみます。0.5%違うと3,000万なら年間で15万円の違いです。大きいですね。
比較先としてイオン銀行は便利
イオン銀行はネット上から申し込んで。OKなら、店頭で正式審査です。イオンなら近くにありますよね、土日にやっているのも便利でオススメです。買い物ついでに行けますね。店頭では、お願いすると正式な金利シュミレーションを頂けます。ただ、行くのは簡単ですが、その先の必要書類等を案内して貰うと、結構な面倒くささです。でも乗りかかった船です、めげずに頑張ってみることにします。
交渉のスタート
私の場合は、いろいろと書類を揃えてしまいましたが、オススメは、書類を揃える前に、今借りている銀行と交渉してみると良いと思います。揃えた書類やその手間が無駄になってしまうので、ある程度シミュレーション等をゲットしたら、交渉してみると良いです。
ちなみに、借り換えると手続き等の手間だけでなく、新たに保証料や手数料が掛かります。2.16%とかなので、60万とかになります。それでも有利なので借り換えを検討する訳なのですが、出費には違いありません。ですので、手間と出費を考えると、現在の借り先との金利交渉というのが選択肢に浮上するのです。
私の場合は、地銀に電話して「融資残高証明書を発行してほしい」と伝えたのが、交渉のスタートになりました。これは、もう一つ事前審査を申し込んでいた住信SBIの必要書類でした（イオン銀行では必要書類になっていません）。
金利だけでは分からない違い
どうしてイオン銀行だけじゃなく、住信SBIにも？と思うかもしれませんが、審査申し込みは複数銀行にしておいた方が良いです。実際、私もいろいろと条件を聞く中で、借り換えるなら、住信SBIの方かな、と最終的には考えていました。理由は、住信SBIは8疾病保証特約が無料だからです。イオン銀行も同じような保証がありますが、金利が+0.3%必要なのです。
また、保証内容にも差があります。その辺りの金利だけでない細かい部分が話を聞いてみないとわからないので、複数銀行に申し込んで良かったなと思います。1行だけだと、審査で落ちてやり直しとなる可能性もありますしね。
いよいよ交渉が始まる
融資残高証明書を希望すると伝えると、手数料などの案内がありました。その後、「ちなみに何に使われるご予定でしょうか？」と聞かれました。本音は今の銀行で金利下げてくれると楽で良いのだけどなぁと思っていた私としては渡りに船でした。借り換えをしたくて、必要書類であることを伝えると、「そうですか、どちらの銀行で検討されているのですか？金利は結構違いますでしょうか？」と聞かれました。
住信SBIよりも金利が低かったイオン銀行の金利0.57%を伝えて「年間15万くらい下がるシミュレーションなので、申し訳ないけど借り換えます」と言いました。すると、「うちでも条件変更で優遇幅を変えられますので、どうでしょう。手続きも簡単ですし、保証料も掛かりませんよ」と言われます。
そこで、「保証料は借り換えれば一部返ってきますよね。それに条件変更は確かに有り難い提案ですけど、金利はどの程度になるのですか？」と聞くと、「そうですね、条件にもよりますので、審査して決済を廻してみないとなんとも言えませんが、現在の最大優遇の0.875％になる可能性もあります」と言ってきます。
ここが勝負所だ
ここが勝負所だ！そう思いました。「最大でも0.875%ですか、それでしたら借り換えた方がメリットがありますので、残念ですが、このまま進めたいと思います。融資残高証明書をお願いします」向こうが諦めたらそれまでです。向こうは、「いえ、最大0.875％と決まった訳ではないです、審査してみないと。ちなみに、ご検討は結構進んでいるのですか？」と頑張ってきます。
「0.875％以上も可能性があるのですか？検討は進んでいて、正式申し込みに必要な書類を揃えている段階です。登記簿等はもう入手しているので・・・」と言うと、「そうですか、結構進まれているのですね。是非、条件変更も考えて頂きたいのですが、金利はいくつくらいでしたらご検討頂けるでしょうか」
ここです。ここで遠慮がちなことを言っては駄目です。「そうですね、確かに条件変更だと保証料等が発生しないメリットがありますね。それでも将来の金利とかも計算すると借り換えない水準は、0.675％です」とハッキリ数字を指定しました。先方はというと「0.675％ですか・・・それはちょっと・・・・」と困っています、というか絶句です。私は借り換える腹づもりがあったので、「ですよね、無理ですよね。分かりますよ、イオン銀行さんとは経費の構造も違うだろうし、無理だと思います。借り換えで進めるしかないと思いますので、融資残高証明書を下さい」と言いました。我ながら鬼だと思いますが、交渉というよりも、この時点ではほぼ諦めていました。実際発言した通り、地銀さんでは無理な金利水準だと思っていましたので、借り換えるつもりでした。
あっぱれ地銀さん奇跡の粘り
「分かりました・・・融資残高証明書のご請求についてですが・・・」そうくると思っていました。ところが、担当の方が頑張りを見せます。「0.675％というのは正直聞いたこともありません。前例は無いです。ですが、審査して申請をトライしてみたいのですが、いかがでしょうか？」と言ってきます。「可能性はあるのですか？」と聞くと、「うーん、なんとも言えません。でも、ご返済の履歴もしっかりされていますし、条件は良いので、駄目元で審査に出してみたいです」と言います。
「分かりました。では少し待ちますので、お手数ですがお願いします」と言いました。
一連の流れはこの通りですが、実際には何度か電話で話しています。また、書いた以外にも、変動なのになんで変動しないんだというあたりも含めて、いろいろな話をしています。まぁ、駄目なら駄目で、良いさ、そう思って待つことにしました。
年間10万以上浮かせることに成功
数日後に電話があり、無事に指定した0.675%になりました。担当の方も驚いていたようでした。私からは、ありがとうございますとお礼を言いました。条件変更なので、手続きも一度銀行に行くだけです。といっても、地銀なので、平日に午前休をとって行く必要はあります。登記簿などの用意していた書類は無駄になりましたが、まぁ良いでしょう。
思い立って行動したことで、年間0.4%（10万以上）浮きました、本当にやって良かった。でも、断られたら本当に借り換えるつもりじゃないと交渉は難しいかなとも思います。だって、向こうにもこちらが本気かどうかは伝わりますから。ただ、最新の最大優遇くらいまでの交渉なら、そこまで難しくないかなとも思いました。
トライされる方は、他行の事前審査や必要書類などある程度、本気で用意して挑みましょう。今はマイナス金利で銀行は貸し先探しに大変ですから、私の時より有利に交渉できると思います。
結局、林先生の「いつやるか、今でしょ」なんだよなぁ
実際、私も借り換えを考えつつも、また、そのうちと行動に移さないまま何年も放置してました。その時々で、今は忙しいからまた今度とか、そんなに変わるかどうかわからないしとか、銀行さんに悪いしとか、給与の振込先変えるの面倒くさいとか、いくらでも今じゃなくても良い理由は出てくるものなのですよね。
その数年分✕10万円損してたのだよなぁ…勿体無い話です。
きっかけは、事前審査依頼に思い切って申し込んだところからでした。始まっちゃえば、後は向こうから連絡も来るし、次にやることを淡々とこなせば良いだけ、気がついたら年間10万以上得してました。
サブタイトルのあの林先生のフレーズって、受験生だけじゃなくて、オッサンにも有効だよなぁ、と思いました。むしろ、面倒くさがりのおっさんにこそ必要な言葉かも。ちょっとしたことを行動に移すかどうか、その積み重ねで人生変わってくるよなぁと最近つくづく思っています。(住宅ローンの話だけじゃなくてね)
なお、金利は返済履歴などの属性や銀行担当者の考え方、銀行のその時々の事情などにより異なると思います。当ブログの記事を示して、無理な交渉をされるのはお控え下さい。
今ならじぶん銀行
ふと、ネット広告で「じぶん銀行」の金利を見かけました。これから借り換えや金利交渉を検討する方にはじぶん銀行がベストかも。
- 変動金利が0.457%！
- ガン保障特約が50%だけど無料で付いてくる
- 仮審査結果、最短即日回答
- 来店不要で本審査まで可能
これ、条件面も良いですが、来店不要ってのはサラリーマンには有難いですよ。イオン銀行も土日に窓口が開いているのが嬉しかったですが、じぶん銀行は来店不要ですから助かりますね。というか、やればこんなこと出来るのですね。平日に会社休んで何度も来店しないとローン組めない普通の銀行って何なんだろう。
私の時に、じぶん銀行があったら借り換えまで行っていたと思います。ガン保障分得ですし、何度も来店しなくて良いので、もう書類も揃えていた私からすれば、GOだったと思います。
仮審査や手続きも途中まで入力して、保存して後日入力再開出来るそうです。これも便利ですよね。あるんですよ、一生懸命入力して、途中で、あら、返済予定表が無いとこの先入力できないや、とかね。そんな時も途中までで保存できるから、便利ですね。
面倒ですけど一歩踏み出そう
いくつかの低金利な金融機関に事前審査を申し込むと良いと思います。個別でも良いですし、一括申請も便利です。入力項目が多くて途中で面倒になりますが、年間に何十万も節約するための第一歩なので、頑張ってください。申し込むところさえ頑張っちゃえば、後はセミオートで進めますよ。
借り換えの検討経緯も記事にしてみました。
住宅ローンのように年間10万円以上も違う話では無いですが、年間2〜3万円はお得になるハピタスもオススメです。
